Brakujące miejsca postojowe, samochody blokujące wjazd do garażu, obcy kierowcy parkujący na podwórku wspólnoty – te kwestie od lat należą do najczęściej poruszanych tematów podczas zebrań właścicieli lokali. Problem nie dotyczy wyłącznie starszego budownictwa, bo nowe inwestycje również mierzą się z brakiem jasnych reguł. Wyjaśniamy, jakie narzędzia prawne ma wspólnota, kto może wystawić mandat za parkowanie na terenie wspólnoty mieszkaniowej i jak uregulować przestrzeń postojową.
Czyje jest podwórko wspólnoty mieszkaniowej?
Podwórko, drogi wewnętrzne i miejsca postojowe nie należą do gminy, dewelopera ani zarządcy. To nieruchomość wspólna w rozumieniu ustawy o własności lokali, a więc współwłasność wszystkich właścicieli lokali, proporcjonalna do ich udziałów.
Konsekwencje takiego zapisu są proste: to właściciele, poprzez zebranie i uchwały, decydują o zasadach korzystania z tej przestrzeni. Zarząd wspólnoty ma prawo i obowiązek te zasady egzekwować. Oznacza to, że żaden mieszkaniec, firma zewnętrzna ani osoba postronna nie mają prawa do zajmowania miejsc postojowych wbrew ustalonym regułom – chyba że wspólnota sama nie zdecydowała się ich ustalić.
Regulamin parkowania na podwórku wspólnoty
Regulamin porządku domowego to podstawowe narzędzie porządkujące kwestie parkingowe. Żeby był skuteczny, musi zostać uchwalony przez właścicieli i zawierać konkretne zapisy – samo „zabrania się parkowania” bez wskazania konsekwencji i trybu egzekucji pozostaje więc w praktyce nieskuteczne.
Skuteczny regulamin powinien określać:
- zasady korzystania z miejsc postojowych – czy są przypisane do konkretnych lokali, czy wspólne dla wszystkich mieszkańców;
- sposób postępowania z pojazdami osób nieuprawnionych;
- tryb i warunki usunięcia pojazdu na koszt właściciela;
- zasady korzystania z terenu przez osoby odwiedzające.
Zarządca nieruchomości może przygotować projekt regulaminu i przeprowadzić procedurę uchwałową dla wspólnoty mieszkaniowej – od projektu dokumentu po zebranie głosów właścicieli.
Miejsce parkingowe dla niepełnosprawnych we wspólnocie
Jeśli teren wspólnoty nie jest publiczną drogą, przepisy o obowiązkowym oznakowaniu miejsc dla niepełnosprawnych wynikające z prawa o ruchu drogowym formalnie nie mają bezpośredniego zastosowania. Nie znaczy to, że wspólnota może ten temat ignorować.
W nowych inwestycjach przepisy techniczno-budowlane przewidują minimalne wymagania dotyczące miejsc postojowych, w tym miejsc dla osób z niepełnosprawnościami – zasadniczo jedno miejsce na każde 20 miejsc postojowych ogółem. W istniejących wspólnotach nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku dostosowania terenu wstecz.
Właściciel lokalu z orzeczoną niepełnosprawnością może wnioskować do zarządu wspólnoty o wyznaczenie lub pierwszeństwo korzystania z takiego miejsca. Zarząd rozpatruje wniosek na podstawie regulaminu lub w trybie uchwały. Odmowa bez uzasadnienia może być podstawą sporu, dlatego warto uregulować tę kwestię, zanim pojawi się konkretna potrzeba.
Obcy samochód na podwórku wspólnoty – co zrobić w praktyce?
Wjazd obcych samochodów na podwórko to sytuacja, z którą mierzy się większość wspólnot bez zamkniętego wjazdu.
Co można w takiej sytuacji zrobić?
- Oznakować teren jako prywatny, z zakazem parkowania dla osób nieuprawnionych oraz informacją, że pojazdy pozostawione niezgodnie z zasadami mogą zostać zgłoszone właściwym służbom. Takie oznakowanie ma przede wszystkim funkcję informacyjną i porządkową – nie jest samo w sobie warunkiem zastosowania art. 50a Prawa o ruchu drogowym.
- Zgłosić do straży miejskiej lub policji z wnioskiem o usunięcie – o zasadności decydują tu właściwe organy.
- Zgłosić do urzędu gminy w trybie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach – dotyczy przypadków pojazdów porzuconych (brak tablic rejestracyjnych, widoczna dewastacja).
Warto pamiętać, że samodzielne holowanie pojazdu bez decyzji uprawnionego organu może narazić wspólnotę na roszczenia odszkodowawcze. Dlatego wspólnoty deweloperskie, w których procedury porządkowe ustalane są już na starcie, mają ten problem pod kontrolą od pierwszego dnia.
Mandat za parkowanie na terenie wspólnoty – kto go może wystawić?
Wiele osób zakłada, że zasady drogowe obowiązują na podwórku tak samo jak na ulicy publicznej. Niestety tak nie jest.
Drogi wewnętrzne wspólnoty nie są drogami publicznymi, dlatego policja ani straż miejska co do zasady nie mają tu uprawnień do wystawiania mandatów karnych (interwencja zależy od okoliczności sprawy). Mandat za parkowanie na terenie wspólnoty mieszkaniowej w klasycznym rozumieniu po prostu nie istnieje jako instrument wspólnoty.
Wspólnota dysponuje za to innymi narzędziami:
- uchwałą regulującą zasady parkowania – definiuje, kto i na jakich warunkach korzysta z miejsc postojowych;
- naliczaniem opłat dodatkowych określonych w regulaminie – egzekwowanymi na drodze cywilnej;
- usunięciem pojazdu na koszt właściciela – w szczególności, gdy pojazd nie ma tablic rejestracyjnych albo jego stan wskazuje, że nie jest używany. W takich przypadkach usunięcie pojazdu może nastąpić w trybie art. 50a Prawa o ruchu drogowym, po decyzji uprawnionego organu.
Uregulowanie zasad parkowania na podwórku wspólnoty mieszkaniowej wymaga przemyślanego regulaminu, sprawnej procedury uchwałowej i konsekwentnego egzekwowania zapisów. Całą procedurę wraz z dokumentami może przygotować zarządca nieruchomości z doświadczeniem administracyjnym. Jeśli Twoja wspólnota potrzebuje wsparcia w tym zakresie, zachęcamy do zapoznania się z ofertą PKNFM dla wspólnot mieszkaniowych.
FAQ
Czy wspólnota może zakazać parkowania samochodom ciężarowym lub przyczepom?
Tak, regulamin porządku domowego może ograniczać lub wykluczać parkowanie określonych typów pojazdów na terenie wspólnoty, np. aut dostawczych, przyczep kempingowych czy quadów. Warunkiem jest podjęcie stosownej uchwały większością głosów właścicieli. Zakaz musi być sformułowany precyzyjnie, żeby był egzekwowalny.
Co zrobić, gdy sąsiad blokuje wyjazd z garażu?
Jeśli sytuacja jest nagła, można wezwać policję lub straż miejską. Choć na drodze wewnętrznej ich uprawnienia są ograniczone, mogą podjąć interwencję, gdy dochodzi do utrudnienia ruchu lub zagrożenia. W przypadkach powtarzających się warto złożyć pisemne zgłoszenie do zarządu wspólnoty, który na podstawie regulaminu może nałożyć opłaty dodatkowe lub dochodzić roszczeń cywilnych
Czy wspólnota może zarabiać na miejscach parkingowych?
Tak, wspólnota może odpłatnie udostępniać wolne miejsca postojowe – zarówno właścicielom lokali, jak i osobom z zewnątrz. Wymaga to uchwały właścicieli określającej zasady i stawki. Dochody zasilają fundusz wspólnoty lub obniżają zaliczki na koszty zarządu, w zależności od przyjętych zasad rozliczeń.
